L'accessibilité du logement en 2023

L’accès au logement est un enjeu sociétal majeur et un droit universel.

L’accessibilité et/ou l’adaptation du logement aux personnes handicapées sont réglementées. Cette fiche présente le principe de l’accessibilité du logement et en détaille les obligations réglementaires. Elle vous informe sur les aides financières existantes pour rendre un logement accessible ou adapté et propose des ressources documentaires sur ce thème. 

Les grands principes de l'accessibilité du logement

1) Accessibilité et adaptation

« Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente » (art R162-2 du code de la construction et de l’habitation, dit CCH).

Les obligations réglementaires d’accessibilité ne peuvent répondre à tous les besoins particuliers propres à chaque individu. C’est pourquoi un logement accessible ne garantit pas systématiquement une adéquation avec les besoins de son occupant qui aura besoin d’adapter son logement.

Un logement accessible respecte les obligations du code de la construction et de l’habitation. Un logement adapté répond aux capacités et aux besoins précis de son occupant, sans forcément respecter les obligations réglementaires.

2) Qu'est-ce qu'un logement réglementairement accessible

Le décret n°2015-1770 et l'arrêté du 24 décembre 2015 relatifs à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs (BHC) et des maisons individuelles (MI) neufs ont modifié le code de la construction et de l'habitation (CCH) et actualisé les obligations réglementaires en matière d'accessibilité.

"Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente" (article R162-2 du CCH).

Textes et Décrets

• Décret n°2015-1770 modifiant les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles neufs ;
• Arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction ;
• Code de la construction et de l'habitation, section 1 : construction de bâtiments d'habitation collectifs.

L'obligation d'accessibilité porte sur le neuf

Seuls les bâtiments d'habitation neufs sont soumis à des obligations d'accessibilité. C'est dès la construction que sont pensés et prévus les aménagements et les prescriptions techniques propres à l'accessibilité, dans les parties communes ainsi que dans les logements, tels que les largeurs des circulations et des portes, l'organisation des espaces, les équipements.

« Les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées quel que soit leur handicap » (art. R162-1 du code de la construction et de l’habitation).

Seules les maisons individuelles construites pour être louées, ou mises à disposition, ou pour être vendues sont soumises aux obligations d’accessibilité. Les maisons individuelles construites ou réhabilitées pour l’usage du propriétaire sont hors champ réglementaire (art. R162-5 du CCH).

L'article 64 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN) et le décret  n° 2019-305 du 11 avril 2019 modifiant les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité des bâtiments d'habitation et au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan fixent à 20% des logements en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur l'obligation d'accessibilité. Le reste de ces logements sont évolutifs. Un logement évolutif répond à deux paramètres :

• une personne en fauteuil roulant peut y accéder, circuler dans le séjour et utiliser le cabinet d'aisances ;
• il peut être rendu accessible réglementairement par la réalisation de travaux simples (pas d'incidence sur les éléments de structure et certains réseaux encastrés en cloisons).

Ce décret porte également l'obligation d'installation d'un ascenseur de R+4 à R+3. En d'autres termes, dès qu'il y a plus de deux étages comportant des logements au dessus ou au dessous du rez de chaussée, la présence d'un ascenseur est obligatoire.

Dans un bâtiment d'habitation collectif (BHC) existant, les logements ne sont soumis à aucune obligation lorsqu'ils font l'objet de travaux, sauf lorsque ces travaux concernent la modification, l'extension, ou la création d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment et que le montant de ces travaux est supérieur ou égal à 80% de la valeur du bâtiment (art. R163-2 du CCH). Dans ce cas, doivent être accessibles :

• les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l'objet de travaux ;
• les places de stationnement, les celliers, les caves privatifs où sont réalisés les travaux ;
• les logements où sont réalisés les travaux, s'ils sont situés en RDC, ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l'être.

Dans tous les cas, ne sont soumis à aucune obligation :

• la maison individuelle existante ;
• en cas de création d'un seul logement par changement de destination* dans un bâtiment existant, même s'il se classe en BHC ;
• en cas de création de plusieurs logements par changement de destination* dans un bâtiment existant qui sera in fine classé en maison individuelle.

(* Changement de destination : voir "questions fréquentes : je suis propriétaire de mon logement")

Les dérogations

Il existe plusieurs motifs de dérogation, uniquement pour les BHC existants faisant l'objet de travaux et les bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination :

• Impossibilité technique liée :
  • au terrain ;
  • à la présence de construction existantes ;
  • à des contraintes résultant du classement de la zone de construction, notamment au regard des règles de la prévention des risques naturels ou technologiques (PPRI et risque d'inondation par exemple).
• Disproportion avérée entre les bénéfices et les inconvénients, dans les projets de travaux de modification ou d'extension ;
• Préservation du patrimoine architectural, dès lors que les travaux prévus touchent :
  • un bâtiment d'habitation classé au titre des monuments historiques ;
  • un bâtiment d'habitation situé aux abords et dans le champ de visibilité d'un monument historique classé ou inscrit en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé ou en secteur sauvegardé.

Les solutions d'effet équivalent

Les articles 3 et 4 du décret n°2015-1770 du 24 décembre 2015 indiquent que des solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques réglementaires sont permises dès lors qu’elles satisfont aux mêmes objectifs. Il s’agit là d’une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par l’arrêté du 24 décembre 2015, afin de permettre l’innovation technique. Cependant l’objectif et la qualité d’usage recherchées restent identiques. Il ne s’agit en aucun cas d’une dérogation.

La nouvelle réglementation prévoit des objectifs de résultat et de moyens permettant de remplir chaque objectif, afin d'éviter toute dérive et garantir le principe d'équivalence.

L’introduction des solutions d’effet équivalent a pour objectif de permettre au maître d’œuvre de proposer d’autres moyens (techniques ou technologiques) pour répondre à l’objectif d’accessibilité et d’introduire une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par l'arrêté.

Textes et Décrets

• Code de la construction et de l'habitation, sections 1 et 2 : construction de bâtiments d'habitation collectifs et de maisons individuelles ;
• Article 64 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) ;
• Articles 3 et 4 du décret n°2015-1770 du 24 décembre 2015.

Les travaux modificatifs de l'acquéreur (TMA)

Les travaux modificatifs de l'acquéreur, dits TMA, sont possibles dans les ventes sur plan d'un bâtiment d'habitation collectif, avant construction. Ces ventes sont appelées "ventes en l'état futur d'achèvement" (VEFA).

Les appartements qui doivent respecter les règles d'accessibilité (en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur par exemple) peuvent voir leurs plans modifiés afin de s'adapter aux besoins et attentes de l'acquéreur, sous réserve de respecter les points suivants :

• La demande doit émaner de l'acquéreur ;
• Un contrat de travaux modificatifs est alors établi entre l'acquéreur et le promoteur ;
• Le logement doit pouvoir être visité par une personne handicapée quel que soit son handicap, c'est-à-dire qu'elle doit pouvoir entrer, se rendre dans le séjour, y circuler et ressortir ;
• Les aménagements prévus par les TMA doivent être réversibles par des travaux simples;
• Le plan du logement avant TMA et le plan avec TMA sont annexés au contrat de travaux modificatifs de l'acquéreur, voire même à l'acte authentique de vente si le contrat est signé avant la signature de l'acte.

Le stationnement adapté dans les copropriétés neuves

Afin de mieux garantir l'accès aux places de stationnement adaptées dans une copropriété aux personnes titulaires d'une carte mobilité inclusion (ou carte de stationnement), le décret n°2017-688 relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes des copropriétés impose qu'au moins une place adaptée soit louée de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

Cette (ou ces places) ne peut être vendue et est incluse dans les parties communes.

Cette obligation concerne les constructions neuves dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015.

Ainsi, une personne handicapée habitant la copropriété peut se signaler au syndic, selon les modalités définies par le décret, afin de disposer en priorité de cette place. Si aucune personne bénéficiant de ce droit priorité ne se signale, la place est alors proposée à la location de manière plus large. Cependant, dès lors qu'une personne prioritaire en effectuera la demande, le syndic reprendra le bien loué, dans les conditions prévues par le contrat de bail.

Une note explicative qui décrypte le décret et ses enjeux est disponible en téléchargement ci-dessous.

Textes et Décrets

• Décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes des copropriétés ;
• Fiche explicative relative au décret places de stationnement adaptées dans les copropriétés neuves.